“Pembeli unit rumah yang telah melakukan pengikatan jual beli, membayar lunas, dan menghuni rumah, namun Akta Jual Beli dan balik nama sertifikat tidak dapat dilakukan karena Developer belum melakukan pemecahan sertifikat induk yang dijaminkan di Bank dan kemudian Developer dinyatakan pailit maka pembeli tersebut harus dinyatakan sebagai pembeli yang beriktikad baik yang harus dilindungi, sehingga rumah yang telah dibelinya dari Developer tersebut harus dikeluarkan dari boedel pailit”
Hal itu tercatat dalam Putusan Mahkamah Agung 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025
Duduk Perkara :
Para Penggugat, membeli unit rumah dari PT Graha Cipta Suksestama dan PT Niman Internusa selaku pengembang, melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Lavanya Hills Residences yang berlokasi di Jalan Raya Bukit Cinere, Kavling 171 D, Kelurahan Gandul, Kecamatan Cinere, Kota Depok.
Setelah harga rumah dibayar lunas dan rumah ditempati oleh Para Penggugat, proses pembuatan akta jual beli (AJB) dan balik nama sertifikat, tidak dapat dilaksanakan karena sertifikat induk tanah masih diagunkan ke Bank oleh pengembang.
Kemudian, PT Graha Cipta Suksestama dan PT Niman Internusa dinyatakan pailit berdasarkan Putusan Pengadilan Niaga pada PN Jakarta Pusat Nomor 311/Pdt.Sus-PKPU/2021/PN Niaga Jkt.Pst tanggal 10 Mei 2022, dengan menunjuk Tergugat sebagai Tim Kurator.
Tindakan Kurator memasukkan rumah yang telah dibeli lunas oleh Para Penggugat ke dalam daftar harta pailit memicu gugatan “lain-lain” dari Para Penggugat. Mereka menuntut agar rumah tersebut diakui sebagai milik sah dan dikeluarkan dari boedel pailit.
Pada tingkat pertama, Pengadilan Niaga PN Jakarta Pusat menolak gugatan Para Penggugat. Namun, setelah mengajukan upaya hukum kasasi, Mahkamah Agung membatalkan putusan judex facti dan mengabulkan permohonan kasasi Para Penggugat.
Pertimbangan Hukum :
Bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli unit rumah yang telah dibayar oleh Para Penggugat tersebut tidak ditindaklanjuti dengan akta jual beli dan balik nama sertifikat bukan merupakan kelalaian Para Penggugat, akan tetapi karena kelalaian dari PT Graha Cipta Suksestama dan PT Niman Internusa selaku pengembang yang tidak melunasi utangnya kepada BRI Agro sehingga tidak dapat dilakukan pemecahan sertifikat dan pada akhirnya PT Graha Cipta Suksestama dan PT Niman Internusa selaku pengembang dinyatakan pailit pada tanggal 10 Mei 2022;
Bahwa Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 pada bagian Perdata Umum angka 7 menyatakan: peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan iktikad baik.
Bahwa dengan demikian, tindakan Tergugat memasukkan rumah yang dibeli Para Penggugat ke dalam boedel pailit adalah keliru, sehingga rumah yang telah dibeli oleh Para Penggugat tersebut harus dikeluarkan dari Daftar Harta Pailit.
