Bagi kebanyakan orang, membeli tanah atau rumah adalah keputusan besar yang diambil dengan penuh kehati-hatian. Ada tabungan yang dikumpulkan bertahun-tahun, ada harapan akan masa depan yang lebih aman, dan ada keyakinan bahwa transaksi yang dilakukan secara resmi akan dilindungi oleh hukum.
Namun dalam praktik, tidak sedikit pembeli yang justru harus berhadapan dengan gugatan di pengadilan akibat persoalan hukum yang sama sekali tidak mereka ketahui. Di sinilah konsep pembeli beritikad baik menjadi sangat menentukan.
Contoh kisah Andi menggambarkan persoalan ini dengan jelas. Ia membeli sebidang tanah dan rumah dari seseorang yang namanya tercantum dalam sertifikat hak milik.
Transaksi dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, pembayaran dilakukan secara lunas, dan harga yang disepakati pun wajar. Sebelum membeli, Andi juga menanyakan status tanah tersebut dan tidak menemukan adanya masalah. Baginya, jual beli itu berlangsung normal dan sah.
Beberapa tahun kemudian, Andi digugat oleh pihak lain yang mengklaim bahwa tanah tersebut masih merupakan harta warisan yang belum dibagi. Andi terkejut, karena ia tidak pernah diberi tahu tentang konflik keluarga penjual. Pertanyaan yang kemudian muncul adalah apakah adil jika Andi harus kehilangan tanah dan rumah yang dibelinya secara jujur hanya karena masalah yang tidak pernah ia ketahui?
Untuk menjawab persoalan semacam inilah Mahkamah Agung memberikan pedoman yang lebih tegas mengenai siapa yang dapat disebut sebagai pembeli beritikad baik. Dalam Kesepakatan Kamar Perdata tanggal 9 Oktober 2014, yang kemudian ditegaskan kembali melalui SEMA Nomor 4 Tahun 2016, Mahkamah Agung menyempurnakan pengertian pembeli beritikad baik berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Pedoman tersebut pada dasarnya menekankan bahwa itikad baik bukan sekadar soal niat, tetapi harus tercermin dalam cara pembeli melakukan transaksi. Seorang pembeli baru dapat dikualifikasikan sebagai pembeli beritikad baik yang layak dilindungi hukum apabila ia melakukan jual beli dengan tata cara, prosedur, dan dokumen yang sah sesuai peraturan perundang-undangan.
Dalam praktiknya, hal ini dapat terlihat dari beberapa bentuk transaksi. Pembelian tanah melalui pelelangan umum, misalnya, pada prinsipnya dianggap memenuhi unsur keterbukaan dan legalitas. Demikian pula pembelian tanah yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Untuk tanah adat atau tanah yang belum terdaftar, pembelian harus dilakukan menurut hukum adat setempat, yakni secara tunai dan terang, di hadapan atau setidaknya diketahui oleh Kepala Desa atau Lurah.
Namun prosedur formal saja belum cukup. Pedoman Mahkamah Agung juga menekankan bahwa pembeli harus didahului dengan penelitian mengenai status tanah yang dibeli.
Penelitian ini tidak harus bersifat teknis seperti yang dilakukan ahli hukum, tetapi setidaknya menunjukkan pembeli berusaha memastikan bahwa tanah tersebut benar-benar milik penjual.
Selain itu, pembelian harus dilakukan dengan harga yang layak, karena harga yang terlalu rendah dapat menjadi indikator adanya kejanggalan. Lebih jauh, Mahkamah Agung menegaskan bahwa pembeli beritikad baik juga harus menunjukkan sikap kehati-hatian. Kehati-hatian ini tercermin dari upaya pembeli untuk memastikan bahwa penjual memang orang yang berhak menjual tanah tersebut berdasarkan bukti kepemilikannya.
Pembeli juga perlu memastikan bahwa tanah yang dibeli tidak sedang dalam status sita, tidak dijadikan jaminan atau dibebani hak tanggungan, serta tidak sedang berada dalam sengketa.
Khusus untuk tanah yang sudah bersertifikat, pembeli yang beritikad baik bahkan diharapkan telah memperoleh keterangan dari Badan Pertanahan Nasional, termasuk menelusuri riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat. Semua langkah ini menunjukkan bahwa pembeli tidak bersikap ceroboh, melainkan aktif berusaha bertindak benar.
Jika pedoman ini diterapkan pada contoh kasus Andi, terlihat jelas mengapa ia layak dilindungi. Ia membeli tanah melalui prosedur resmi, meneliti dokumen kepemilikan, membayar harga yang wajar, dan tidak mengetahui adanya sengketa waris. Ia juga tidak terlibat dalam rekayasa, kolusi, atau penyalahgunaan keadaan apa pun.
Dengan memenuhi kriteria tersebut, Andi dapat dikualifikasikan sebagai pembeli beritikad baik sebagaimana dimaksud oleh Mahkamah Agung.
Bagi masyarakat awam, pedoman ini membawa pesan yang penting dan menenangkan. Hukum tidak memihak kepada siapa yang paling kuat atau paling dulu memiliki, tetapi kepada siapa yang bertindak jujur, wajar, dan hati-hati. Namun pada saat yang sama, pedoman ini juga mengingatkan bahwa itikad baik bukan alasan untuk bersikap pasif atau asal percaya.
Perlindungan terhadap pembeli beritikad baik adalah upaya menyeimbangkan kepastian hukum dan keadilan. Melalui Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor Nomor 4 Tahun 2016, Mahkamah Agung menegaskan hukum tidak boleh menghukum orang yang telah berusaha bertindak benar. Dalam negara hukum yang sehat, kejujuran yang disertai kehati-hatian bukanlah kelemahan, melainkan alasan kuat bagi hukum untuk memberikan perlindungan.
Referensi:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek)
- Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2016
- Kesepakatan Kamar Perdata Mahkamah Agung tanggal 9 Oktober 2014
- tentang penyempurnaan kriteria pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
- Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa.
- R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Bandung: Binacipta.